برخی معتقدند ساماندهی نرخ زمین و ساختمان و اجاره بهای مسکن با مقوله بودجه کشور و سیستم بانکی و فضای نامساعد کسب و کار بیارتباط نیست، زیرا وقتی دولت و شرکتهای دولتی کسری بودجه خود را از نظام بانکی ایران تأمین میکنند و بدهکاران بانکی نیز بدهی خود را با بانکها تسویه نمیکنند و بانک وثایق وام گیرندگان را تملک میکند، چارهای جز این ندارند که در جهت افزایش ارزش داراییهای خود که عموماً زمین و ساختمان است، فعالیت کنند، از این رو شاهد معاملات مکرر ملکی بین بانک و شرکتهای بانک یا شبکهای از اشخاص وابسته به بانک هستیم تا به واسطه سفته بازی ارزش دارایی بانک آنقدر بالا برود که بانک ورشکسته نشود.
اما برخی از مطالعات هم نشان میدهد از دهه ۸۰ که دولت وقت تأسیس بانکهای خصوصی و خصوصی خانوادگی را در کشور کلید زد، شاهد تشدید تورم در حوزه زمین و ساختمان و اجاره بهای مسکن بودیم، زیرا برخی از کارشناسان بر این باورند که صاحبان این بانکها اشخاص عموماً حقیقی هستند که ورشکستگی بانک میتواند آنها را با مشکلاتی، چون زندان طویلالمدت خود و اطرافیان روبه رو کند. از این رو این بانکها از هیچ فرصتی برای افزایش ارزش داراییها فروگذار نکردند.
از آنجایی که افزایش نرخ زمین و ساختمان در کشور به ترازکننده ترازنامه سیستم بانکی تبدیل شده است، به نظر میرسد وزرای راه و شهرسازی یا اجازه ورود به بازار زمین و ساختمان جهت ساماندهی وضعیت را ندارند یا اینکه اصلاً نمیدانند ریشه این سفتهها بازیها و معاملات مکرر زمین و ساختمان و رشد اجاره بها کجاست. به هر روی از آنجایی که فرایند فوق در نهایت دودش به چشم اجارهنشینان و همچنین متقاضیان مصرفی مسکن میرود، بهتر است در یک اقدام انقلابی تمامی داراییهای ملکی سیستم بانکی به سرعت با هر نرخی که قابلیت نقد شوندگی دارد نقد شود و الباقی ناترازی سیستم بانکی نیز به شکل اوراق مالی در بازار سرمایه به فروش رسد تا در گذر زمان این ناترازی از سود ناشی از عملیات یا سرمایهگذاریها تسویه شود.
فی الحال با وضعیت فعلی بازار اجاره بها و مستأصل بودن ۸میلیون اجارهنشین جا دارد دولت افزایش بیش از ۲۵ درصد اجارهها را غیرقانونی اعلام کند و یک نرخ پای سقف و کف هم برای اجاره مسکن در هر منطقه شهری تعیین کند. از سوی دیگر اشخاصی که خانه خود را خالی از سکنه نگه میدارند یا نرخ مصوب اجاره بها را رعایت نمیکنند با هماهنگی سازمان امور مالیاتی باید مشمول پرداخت مالیات قابل ملاحظهای قرار گیرند، در غیر اینصورت خدمات آب، برق، گاز و تلفن این منازل باید قطع شود.
این عضو اتحادیه مشاورین املاک ضمن اشاره به این که کنترل سقف اجاره بها تا میزان ۲۵ درصد بسیار دشوار است، چنین گفت: از سه سال گذشته، روند جابه جایی اقشار اجاره نشین به محله های فقیر و کم برخوردارتر شروع شده است چرا که نرخ اجاره بها بسیار بالاست. متاسفانه این روند همچنان هم ادامه دارد و هیچ راه چاره ای نیست مگر اینکه صاحب خانه ها بیشتر از این هوای مستاجرین خود را داشته باشند و واسطه های ملکی هم از فایل کردن اجاره های نجومی اجتناب کنند.
در این باره سعید لطفی یکی از اعضای اتحادیه مشاورین املاک، چنین بیان کرد که خیلی از موجران به سقف ۲۵ درصدی افزایش اجاره بها قانع نمی شوند و از واسطه های ملکی خواست که اجاره های نجومی بعضی از موجران را فایل نکنند.
سعید لطفی در ادامه گفت: فصل جا به جایی نزدیک است و به همین دلیل نرخ جدید بازار اجاره خودش را نشان می دهد. بر اساس آمارهای رسمی از اردیبهشت سال ۱۴۰۱، میانگین افزایش اجاره بها در شهر تهران حدود ۴۶ درصد بوده است که از سقف ۲۵ درصد بسیار بالاتر است. البته این آمارهای رسمی است و متاسفانه شاهد هستیم که برخی از صاحبان خانه، اجاره بها را تا سقف ۱۰۰ درصد و بیشتر هم بالا برده اند. این مسئله از ۳ سال پیش شروع شده است و به نوعی شاهد سقوط طبقاتی میان اقشار اجاره نشین هستیم.
وی افزود: خیلی از مستاجرین به صورت روزانه گله و شکایت دارند که چرا صاحبخانه ها به شکلی بی قاعده، نرخ اجاره بها را بالا برده اند. به این ترتیب مستاجرین ناچار هستند به مناطق پایین تر و کم برخوردارتر نقل مکان کنند تا به این ترتیب اجاره بهای کمتری بپردازند. خواسته ای که من از مشاورین املاک دارم این است که از روش های متفاوت مثل چانه زنی یا ترغیب مالک به پایین آوردن نرخ اجاره بها یا در نهایت عدم فایل کردن موردهای غیرمتعارف، به پایین آوردن قیمت اجاره کمک کنند.
لطفی در انتها تاکید کرد که در چنین شرایطی همه باید پشت هم باشیم. وی همچنین اشاره کرد که بیشتر مستاجرین از اقشار کم برخوردار جامعه هستند و حتی خیلی از آن ها، شغل ثابت نیز ندارند. بنابراین باید از سوی دولت و مردم حمایت شوند.
ین در حالیست که ستاد تنظیم بازار نیز در اواخر اردیبهشت امسال در مصوبهای سقف افزایش اجاره بها در تهران را ۲۵ درصد تعیین کرده است که اگرچه بر اساس مصوبه مذکور، مشاوران املاکی که قراردادهای اجاره مسکن را با ارقامی بیش از ۲۵ درصد اجاره بهای همان واحد در سال گذشته افزایش دهند، با جریمه روبه رو میشوند، اما به نظر میرسد موجران و مالکان توجهی به این مصوبه ندارند و با افزایشهایی بعضاً تا چند برابر اجاره بهای سالهای اخیر واحد مسکونی خود را فایل کرده اند.
آن هم در حالی که هنوز دوره زمانی این مصوبه به یک ماه نرسیده و از سوی دیگر به دلیل واقع شدن در دوره امتحانات مدارس و دانشگاهها، هنوز خیلی از خانوادههای مستأجر اقدام به جابه جایی نکرده اند که نشان دهنده شکست خورده بودن مصوبه تعیین سقف اجاره بها در سال جاری است.
ضمن اینکه کارشناسان اقتصاد مسکن از احتمال ادامه روند افزایشی اجاره بها در ماههای پیش رو به دلیل تلاش بازار اجاره مسکن برای رسیدن به فاصله زیاد اجاره بها با ارزش ملک که در سالهای اخیر رشد جهش گونه داشته، خبر میدهند. گفته میشود که نسبت اجاره بها به ارزش ملک معمولاً در دامنه ۲۰ درصد (یعنی اجاره بها در بازه یک پنجم ارزش مسکن قرار میگیرد) باید برسد که هنوز هم علی رغم رشدهای شتابی اجاره بها، این فاصله پُر نشده است.
اگرچه در هفته جاری جلسهای با حضور رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی و محسن رضایی معاون اقتصادی رئیس جمهور برگزار شده و همچنین تأکید رئیس جمهور بر تسریع در رسیدگی به وضعیت اجارههای مسکن در آخرین جلسه هیئت دولت هفته گذشته، نشان از عزم دولت برای رسیدگی به وضعیت اجاره مسکن دارد.
اما برخی کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند تصمیماتی چون اعطای تسهیلات ودیعه مسکن با نرخ سود ۱۸ درصد یا تعیین سقف اجاره بها، بیشتر از آنکه راهکار باشد، مُسکن های موقتی برای رهایی از شرایط موجود است؛ با این حال حتی سقف گذاری دستوری برای اجاره بها، به طور مشهودی از سوی برخی موجران و مالکان نقض میشود که حاکی از نبود ضمانت اجرایی برای مصوبه ستاد تنظیم بازار است..