جزئیات طرح مالیات براجاره

البته گزارش های بدتری نیز در این زمینه وجود دارد. به عنوان مثال، خبرگزاری فارس در 28 تیر سال گذشته به نقل از وزارت راه و شهرسازی اعلام کرد که سهم اجاره بها از درآمد خانوار در سال 99 در تهران و کلان شهرها به 64 درصد، در دیگر مراکز استان ها و شهرهای بیش از 200 هزار نفر جمعیت به 59 درصد و در شهرهای زیر 200 هزار نفر و بالای 25 هزار نفر جمعیت به 49 درصد رسیده است. به این ترتیب می توان گفت این نسبت اگر تاکنون زیاد نشده باشد، بعید است که چندان کاهش یافته باشد. بدیهی است که رشد اجاره بها، جا برای دیگر اقلام هزینه ای را که برای بهبود وضعیت زندگی خانوار ضروری به شمار می روند تنگ می کند. این موارد، دولت و به تازگی مجلس را بر آن داشته است تا درصدد کنترل بازار اجاره بها برآیند.

در شرایطی که شیوع کرونا، درآمدها و هزینه های خانوار را به خصوص در سال 99 تغییر داد، دولت از آن سال اقدام به تعیین سقف برای اجاره بها کرد. موضوعی که در سال های بعد و از جمله امسال نیز تمدید شده است. به گزارش باشگاه خبرنگاران جوان، ستاد تنظیم بازار در پنج شنبه گذشته، سقف اجاره بهای مسکن نسبت به اجاره بهای سال 1400 را در تهران حداکثر 25 درصد، کلان شهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت 20 درصد و دیگر شهرها 15 درصد تصویب کرد. بر اساس این مصوبه، سازمان تعزیرات حکومتی مکلف شده تا با مشاوران املاک متخلف که این سقف را رعایت نکنند، برخورد کند. همچنین وزارت راه و شهرسازی نیز موظف شده به انعکاس و معرفی واحدهای مسکونی خالی از سکنه به سازمان امور مالیاتی برای دریافت مالیات اقدام کند.

سیاست  دولت به شرح یاد شده در حالی اتخاذ می شود که آمار و ارقام روی کاغذ، چیز دیگری می گویند. داده های مرکز آمار نشان می دهد متوسط تغییرات اجاره بهای خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته اند، در تمام فصل های سال های 1399 و 1400، بیش از 33 درصد بوده و در زمستان سال گذشته، به بیش از 50 درصد هم رسیده است. عوامل مختلفی در بیان چرایی این موضوع مطرح می شود. از جمله آن ها می توان به مطلع نبودن مستاجران از حقوق خود اشاره کرد. با این حال کلیت ماجرا را می توان به مسئله قدیمی قیمت گذاری دستوری در بازارها نسبت داد. باشگاه خبرنگاران هم به نقل از مرادزاده رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفته است: «تا زمانی که اهرم‌های تشویقی و تنبیهی، رفع مشکلات مالیات و بیمه و اخذ پروانه ساختمانی برای مالکان رعایت نشود، چنین مصوباتی قابل اجرا نیست. نمی‌توان به صاحبخانه اجبار کرد که اجاره در حد خاصی باشد و دفاتر املاک نیز بر اساس اعداد اعلامی صاحبخانه‌ها، عدد اجاره را مشخص می‌کنند.»

مطابق اصل حقوقی (اصل آزادی قراردادها) و فقهی (اصل تسلیط مداخله اشخاص ثالث از جمله حاکمیت) در حوزه توافقات خصوصی افراد از قبیل تعیین میزان سمن معامله، میزان اجاره بها، میزان مهریه و نحوه پرداخت آنها ممنوع شمرده می‌شود. لذا دخالت قانون‌گذار یا دولت در این نوع توافقات از نظر شرع و قانون‌اساسی مورد ایراد شورای نگهبان قرار می‌گیرد. با توجه این که وصول اجاره بها توسط موجران یکی از راهکارهای درآمدزایی توسط آنها محسوب می‌شود، حاکمیت می‌تواند در راستای ساماندهی و تنسیق موضوع سیاست‌های تشویقی و تنبیهی اتخاذ کند تا موجران به اخذ اجاره‌بهای کم‌تر تشویق و از دریافت اجاره‌بهای غیرمتعارف برحذر داشته شوند.

در این طرح پیشنهاد شده آن دسته از موجران که قرارداد اجاره خود را در دفتر اسنادرسمی یا در سامانه املاک و اسکان موضوع ماده ۱٨   قانون جهش تولید مسکن ثبت کرده و میزان اجاره بهای آنها به میزان افزایش شاخص سالانه کالاها اعلامی از سوی بانک مرکزی به ترتیب مذکور در ماده (۵۲۲) قانون آیین دادرسی مدنی باشد، از امتیاز دریافت تسهیلات خرید و بازسازی مسکن به صورت خارج از نوبت و با تضامین و نحوه بازپرداخت آسانتر از سایر داوطلبان بهره مند شده و عوارض و مالیات وصولی از آنها کاهش یابد.

در نقطه مقابل، موجرانی که در قرارداد اجاره خود، اجاره بها را به میزان بیش از شاخص   افزایش داده باشند، در خصوص مبلغ مازاد، مکلف به پرداخت مالیات بر درآمد اجاره به نحو مضاعف شوند.بدین ترتیب می توان راهکاری در نظر گرفت که بدون دخالت مستقیم در توافقات خصوصی اشخاص در معاملات و ایراد حقوقی و شرعی مترتب بر آن و در عین حال، با تنظیم گری و سیاست گذاری، افراد به تعیین اجاره بهای متعارف سوق داده شوند.

 با پیش بینی برخی سازوکارهای غیر کیفری ضمانت اجراهای مناسبی را برای الزام موجرین به ثبت قرارداد خود در سامانه های مربوط پیش بینی کرد که این سازوکارها می تواند از باب تعزیر پیش بینی شود. 

 درماده یک این طرح آمده است که موجران مکلفند هنگام تنظیم قرارداد اجاره آن را در دفاتر اسناد رسمی یا در سامانه الکترونیک ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور که دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی) به آن متصل هستند به صورت رایگان مطابق ماده ۱۸ قانون جهش تولید مسکن درج کنند.

چنانچه قرارداد اجاره با وساطت دلالان، مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی تنظیم شده باشد و در سامانه مذکور درج نشود، دلالان، مشاوران املاک و متصدیان بنگاههای معاملات ملکی متخلف، توسط شعب سازمان تعزیرات حکومتی، علاوه بر جریمه نقدی معادل  سه برابر حق الزحمه دریافتی، در مرتبه اول به محرومیت به مدت یک سال و در مرتبه دوم به محرومیت دائم از اشتغال به شغل مذکور محکوم می شوند. همچنین موجری که قرارداد اجاره تنظیمی خود را به ترتیب فوق ثبت نکرده باشد از باب تعزیر مشمول احکام ذیل خواهد بود: 

•     کل مبالغ دریافتی در نتیجه عقد اجاره(اعم از قرض الحسنه ضمن عقد یا اجاره بها) به عنوان درآمد خالص مشمول مالیات موضوع ماده (۵۳) قانون مالیاتهای مستقیم محسوب می شود.

•     هزینه دادرسی رسیدگی به دعاوی او در خصوص رابطه استیجاری علیه مستاجر ۴ برابر هزینه دادرسی قانونی خواهد بود. همچنین دعوای تخلیه او علیه مستاجر مشمول هزینه دادرسی بر اساس مجموع اجاره بها و قرض الحسنه مندرج در ضمن قرارداد است.

 در موارد مذکور موجر صرفاً تا سقف هزینه دادرسی  مقرر در قوانین مربوط حق رجوع به مستاجر را خواهد داشت.

•     رسیدگی به هر نوع دعوای موجر علیه مستاجر منوط به ارایه تسویه مالیاتی بر اساس احکام مقرر در این قانون خواهد بود.

تبصره۱: تعرفه کمیسیون دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی) به وسیله وزارت راه و شهر سازی و بر اساس معیارهای زیر تعیین خواهد شد:

۱- تعرفه براساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده(۶۴) قانون مالیاتهای مستقیم با اصلاحات و الحاقات بعدی تعیین شود.

۲- میانگین سالانه حجم پیشنویس قراردادهای به ثبت رسیده موضوع این ماده در هر منطقه جغرافیایی بر تعیین تعرفه به صورت پلکانی نزولی اثرگذار باشد.

 ۳- مبلغ سقف تعرفه دریافتی در هر معامله تعیین شود.

در هرحال میزان اجاره بها در تعیین میزان تعرفه اثرگذار نخواهد بود و دریافت هر مبلغی – حتی با توافق طرفین معامله یا هریک از آنها- تحت هر عنوان همچون حق التحریر یا حق الزحمه درج پیشنویس قرارداد در سامانه موضوع این ماده ممنوع است و متخلف با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی به جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم می شود.«

تبصره۲: تعرفه دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی) و حق التحریر دفاتر اسناد رسمی برای ثبت تمدید قرارداد اجاره بین طرفین آن ده درصد حسب مورد تعرفه و حق التحریر اعلامی مراجع ذی ربط برای انعقاد و ثبت قرارداد اجاره خواهد بود.

 همچنین است هرگاه طرفین قرارداد اجاره بدون وساطت دلالان  مذکور  بخواهند قرارداد خود را تنظیم کرده و صرفا برای درج قرارداد خود در سامانه مشاوران املاک به این مشاوران مراجعه کنند. دریافت مبلغ بیشتر از حکم این تبصره به وسیله دلالان معاملات املاک تخلف بوده و متخلف با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی به جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم می شود.

در ماده 2 این طرح پیشنهاد شده است : چنانچه در قرارداد اجاره املاک، اجاره بهای تعیین شده در مقایسه با اجاره بهای سال قبل آن ملک که در سامانه ثبت شده، بیش از میزان تغییر شاخص سالانه قیمتها مذکور در ماده (۵۲۲) قانون آیین دادرسی مدنی افزایش یابد، علاوه بر لغو معافیت مالیاتی موضوع تبصره (۱۱) ماده (۵۳) قانون مالیاتهای مستقیم با رعایت مواد (۵۳) و (۵۴) قانون مذکور، در خصوص مبلغ مازاد مشمول افزایش پنجاه درصدی (۵۰٪) مالیات بر درآمد اجاره املاک خواهد بود.

مشاوران املاک و بنگاههای معاملات ملکی مکلفند یک نسخه از قرارداد اجاره تنظیمی را به اداره امور مالیاتی محل ارسال کنند. در غیر اینصورت در مالیات متعلقه مسئولیت تضامنی دارند.